정부가 2026년 세제개편을 통해 부동산 보유·양도 단계의 과세체계를 손질한다. 이번 개편의 핵심은 실제로 거주하는 1주택자의 세 부담은 낮추는 반면, 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자에 대한 세제 혜택은 축소하는 것이다.
특히 종합부동산세는 단순히 보유한 주택 수를 따지는 방식에서 벗어나 보유 주택의 가액을 보다 중요하게 반영하는 방향으로 개편이 추진된다. 양도소득세 역시 단순히 오래 보유한 것보다 실제 거주기간을 중요하게 보는 방향으로 장기보유특별공제 체계를 손질한다.
실거주 1주택자는 상대적으로 혜택이 커진다. 개편안에 따르면 거주용 1주택에 대해서는 종부세 기본공제를 확대해 시가 20억원 이하 주택의 종부세 부담을 없애고, 20억~30억원대 주택 역시 세 부담을 완화하는 방향이 추진된다.
반면 실제 거주하지 않는 1주택자는 혜택이 줄어든다. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안이 제시되면서 같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담 차이가 커질 전망이다.
초고가 주택에 대한 과세도 강화된다. 주택 가격이 높아질수록 세 부담이 커지도록 과세표준과 세율 체계를 조정해, 고가주택에 대해서는 기존보다 높은 보유세를 부담하도록 하는 것이 개편 방향이다.
결국 종부세에서 중요한 기준이 ‘집을 몇 채 가지고 있느냐’에서 ‘얼마짜리 집을 가지고 있느냐’로 이동하는 셈이다.
양도소득세에서도 큰 변화가 추진된다.
기존 ‘장기보유특별공제’를 실제 거주기간을 더욱 중요하게 반영하는 ‘장기거주소득공제’ 형태로 개편하고, 최대 공제율은 80%를 유지하되 고액 양도차익에 대해서는 공제 한도를 두는 방안이 포함됐다.
특히 공제 한도를 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 단계적으로 낮추는 방안이 추진되면서 양도차익이 큰 초고가 주택 보유자는 지금보다 세 부담이 늘어날 가능성이 있다.
반면 장기간 실제 거주한 1주택자에 대한 보호장치는 강화한다.
양도가액 30억원 이하의 장기 실거주 1주택자 등에 대해서는 양도소득세 기본공제를 확대하는 방안이 제시됐다. 이에 따라 실거주 기간이 긴 일반적인 1주택자는 개편 이후에도 상대적으로 유리한 세제 혜택을 받을 것으로 예상된다.
다주택자에 대해서는 일정 기간 주택을 처분할 수 있도록 양도세 중과 부담을 단계적으로 조정하는 방안도 추진된다.
조정대상지역 주택을 처분하는 다주택자의 양도세 중과 부담을 2028년까지 한시적으로 완화해 다주택자가 보유 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 유도하겠다는 취지다.
고령 1주택자를 위한 보완책도 마련된다. 장기간 실제 거주한 고령 1주택자의 경우 소득에 비해 종부세 부담이 지나치게 커 집을 처분해야 하는 상황을 막기 위해 종부세 납부유예 요건을 완화하는 방향이다.
이번 부동산 세제개편의 방향을 한마디로 정리하면 ‘실거주 1주택자는 보호하고, 고가·비거주·투자 목적의 주택 보유에 대해서는 혜택을 줄이는 것’으로 볼 수 있다.
같은 1주택자라도 실제 거주 여부와 주택 가격에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있고, 양도세 역시 단순 보유기간보다 실제 거주기간의 중요성이 더욱 커질 전망이다.
다만 세제개편안에 포함된 내용은 국회 입법 과정에서 수정될 수 있다. 따라서 실제 종부세와 양도세 적용 시점, 공제금액과 세율 등은 최종 법률 개정 내용과 시행령을 확인할 필요가 있다.
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